周辺の売買取引の事例から導く価格の不動産の評価法を、取引事例比較法といいます。そして、そこから導かれる価格を、比準価格といいます。さて仮に、マンションの総分譲価格が30億円で、総建設コストが15億円、諸経費6億円、利益が3億円と設定すると、土地の取得コストは、登記費用や手数料込みで6億円にしなくてはなりません。これを土地の面積である、1000坪で割ると、坪当たり60万円です。ディベロッパーなら、そう考えます。では仮に、それとまったく同じところに、同じ間取りの賃貸マンションを建てたと想定して、投資用として考えたら、どうでしょうか。つまり、分譲マンションとして売るのではなく、ファンドや投資家の視点で見るのです。また将来的には、一定の利回りを確保しつつ所有し続けて、別のファンドに売ることも想定します。つまり、転売利益も期待するようなファンドの担当者になったつもりで、シミュレーションをしてみる。これが私募ファンドの感覚です。ここでは、一戸当たりの設定賃料は、3LDKの場合は12万円前後で、年間で144万円と仮定しましょう。ですが、実際には、このようなエリアは空室率も高いので、諸経費を控除した後の実質年間収益は、せいぜい90万円が限界という現実も考慮しておきます。ただし、分譲物件の開発と異なり、広告宣伝費や販売手数料などの諸経費が必要なくなるので、投資コストとしては建設コストと、それに必要な諸費用だけをはじめに想定することになります。
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