私の祖母は、私の叔父夫婦と二世帯住宅で暮らしています。これを建設する時、彼らは将来を見据えた間取りで設計をしていました。というのも、いずれ祖母が亡くなった場合祖母の居住部分を賃貸に出せるよう、完全にプライバシーを別にした設計です。外観は鉄筋の四角い建物です。右側に叔父世帯の二階へ上がる階段があり、左部分に祖母宅玄関。間に2台分の駐車場もあります。祖母宅は和室2LDK。玄関から茶の間への廊下壁面が全
将来を見据えた形の二世帯住宅... の続きを読む
「ていねいに暮らす」も同じことじゃないのかな。家事に意欲的で、何でもソツなくこなして、チリひとつ落ちてない生活ができる人が「ていねいに暮らしている人」ならば、たしかに敷居が高い。厳格な家庭に育ったお嬢様のイメージだ。でも、現実の自分は、もっと大ざっぱだし、カッコ悪い。家事は自己流だわ、仕事に追われて時間の余裕はないわ、ちょっとスケジュールがきつくなるとパニックを起こす。たちまち暮らしはとっ散らかる
昨日よりも少しだけマシな自分になりたいという思い... の続きを読む
お年寄りの部屋をつくるときは、あまり押し付けがましいつくり方は反感をかって好ましくありません。お年寄りの部屋を洋室か和室にするかを決める際も、老人の希望をとり入れ、好みを生かすようにしましょう。やはり、老人には、洋間よりも和室の方が良いと思いますが、なかには、今までの生活体験や好みから、洋風好みの老人もいることでしょうから、住む人の趣味などを取り入れた部屋づくりが大切です。油絵を描く人にはアトリエ
お年寄りの好みを生かす... の続きを読む
最近の学生たちは、音楽を鳴らさないと勉強がはかどらないのだそうです。そのため、勉強部屋には必ずオーディオセットがあり、ＣＤやカセットテープなどのソフト類も大量に散乱しています。そうしたソフト類は、必ず専用のラックに収納すること。アーティスト別など、何らかの法則を持たせて整理すると良いでしょう。テレビモニターを含め、ＡＶ機器は黒っぽいものがほとんどですが、これは陰のパワーを発生させやすく、運気を呼び
ＡＶ機器・ＣＤラックは東方位に配置... の続きを読む
マンションのリフォーム設計をしてくれた、建築家さんにデザイン画を起こしてもらい、ショップに持参。無垢のインドネシアンチークを使って、ダイニングテーブルとベッドをオーダーしました。当時、ダイニングテーブルは大きいほどよいと信じていた私は、リビングダイニングのかたちに合わせ、長さ210センチ、幅80センチの細長いテーブルをつくることに。確かに大きいですが、リビングダイニングには十分置けるサイズでしたし
大きなテーブルが必要... の続きを読む
京葉線沿線は幕張メッセ以外にも魅力的な要素を数多く抱えている。将来の国際金融のメッカになるといわれている東京湾臨海部副都心や、リバーシティは東京駅のすぐ先だ。さらに葛西には臨海水族館と東京ディズニーランド、舞浜には若者の人気を集めているシティホテル群がある。すでにこれらの要素を背景にして、京葉線新浦安駅の周辺では、住宅・都市整備公団や県の住宅供給公社などの手で数子戸の住宅が供給される予定になってい
魅力的な要素を数多く抱えている... の続きを読む
洗濯を始めます。普通、洗濯をするときに洗濯機を見守っている人はいないでしょう。他のことをしながら、洗濯機がピーピー言って、洗濯終了を告げてくれるのを待つはずです。であれば、他のことをしながら洗濯できる、あるいは他のことをしている場所の近くに洗濯機置き場がある間取りが効率的ということになります。その観点で間取図を見てみましょう。シングル向きの間取りではキッチン内に洗濯機置き場があるがベスト。が、ファ
キッチンと洗面所が近いほどラク... の続きを読む
高い家賃を何とか安くしようと工夫している若者もいる。とくに女性に多いようだが、独身の同性の友人二人で一つの部屋を借りるというケースが増加しているのである。都心周辺のワンルームマンションを一人で借りるとなると、七〜八万円はかかってしまう。そこで2DK〜2LDKくらいの部屋を二人で借りるわけだ。当然家賃は10万円以上になるが、二人で割れば一人で借りるよりも二、三万円は節約できることになる。若い女性をめ
ミングル族の需要も期待できる... の続きを読む
住まいの価格は立地や広さ、設備などさまざまな要素から成り立っています。そして安い住まいはこれらの条件のどれかにマイナスがあります。以下、具体的に安くなる条件と安くなる目安をあげてみましょう。
■古い
分譲物件の場合には中古になった途端に価格は下がり始め、極端な話、１ヵ月人が住んだだけでも１割、２割下がることも。そして古くなればなるほど下がりますが、下がり方には立地その他で差が出ます
相場より１割安くなる住まいの条件... の続きを読む
不動産をフルに活用するためにはこの担保能力を最大限に利用することが必要になってくるのである。不動産投資のもう一つのメリットは、（3）利用価値がある＝賃貸にすればインカムゲインが得られるという点。不動産のインカムゲインとは、家賃やテナント料などの賃料収入のことである。長期的には値上がりによるキャピタルゲインを狙いながら、同時に毎月一定のインカムゲインを得ることができる。これが不動産ならではのメリット
キャピタルゲインを得る... の続きを読む
きっと一生所有することはないであろう別荘。憧れますよね。私は軽井沢・伊豆・那須など思い浮かびます。もちろんほかにもいろいろな場所があるのでしょうが、調べたら海外に所有していらっしゃる方がいました。すごい！の一言ですね。別荘も通常の住宅と一緒でマンションタイプと戸建タイプとあります。戸建でも通常の家と変わらないものから本格的なログハウスまで様々です。戸建の場合は庭や家周りの手入れが大変みたいです。毎
憧れの別荘とはどんなものなのか... の続きを読む
母親がぐずる子どもを見て、これはただわがままでぐずっているのか、体調が悪くてぐずっているのかがすぐ判断できるのと同じことだ。だから、法律の条文と同じで、一見とっつきにくそうな図面も日常的に見る癖をつけてほしい。図面と建物を照らし合わせながら、どこか問題はないだろうかと歩いてみる。目的もなく、全部見て歩いたらくたびれてしまうだろうが、仮に屋上の防水処理が気になるなら、そこに重点を置いて見てみる。そう
危機管理力をも磨く... の続きを読む
住宅金融公庫の借入申込手続きは来店のみに限られており、郵送は認められていません。原則として、購入申込本人または入手を予定している住宅に同居する家族が申込みに来店することになっています。ただし、例外もあります。特別な事情があって申込本人もその家族も来店できない場合には、次の条件が揃えば、代行の申込みができるようになっています。
（1）借入申込書や関係書類に記載した内容を十分に説明できる代行者
公庫融資の手続き代行の取扱い... の続きを読む
現実にはまったく逆の都市政策をとってきた。はじめから規制がきわめて緩く、しかも見直しのたびにさらに緩められるという繰り返しだった。地価が基本的に上昇を続けるシステムが、国策として日本の都市計画に組み込まれているのだ。ふたたび東京を例にとって検証してみよう。都市計画法が全面的に改正されて新法として発効したのは一九六八年だったが、さまざまな準備作業をへて新法のもとで容積率を指定したのは一九七三年である
地価が上昇を続けるシステムになっている日本の都市計... の続きを読む
四十九年の着工床面積の合計一億九、九〇〇万平方メートルは、ほぼ四十四年の水準である。五十年も一億九、六〇〇万平方メートルと前年を下回り、はっきりと実質工事量の減少傾向が出ている。完全な逆戻りである。とくに非住宅部門はピーク時の四十八年に比べて半減に近い状態にある。ホテル・商業・レジャー関係は、大きく落ち込んでいる。五十年の会社・法人の着工床面積は、四十八年の四割の水準と惨たんたる結果になった。建築
建築費値上りの影響による、実質工事量の減少傾向... の続きを読む
この一〇年は景気対策に終始したともいえよう。このことについては、昭和六一年の公庫年報が公庫融資の役割としていみじくも述べている。すなわち「公庫は、昭和二五年の設立以来、国民の自助努力を前提として持家取得の推進及び賃貸住宅の供給を図ってきたところであるが、昭和四八・四九年の石油危機後において公庫融資が景気対策として注目されたことを契機として、住宅対策のみならず経済政策執行機関としての位置付けを与えら
経済政策執行機関としての住宅金融公庫の役割とは... の続きを読む
日本人は、伝統的に土地こそ所有権を持つことに意義があり、売るのは損だと思こんできました。バブル崩壊後は多少土地神話に陰りが見えるものの、基本的な土地信仰心は変わっていません。特に、不動産を資金運用の有力な手段として認識する風土は、もともと日本にはなかったのです。土地は稼働させるべき資産（ワーキングキャピタル）ではなく、ただ財産目録に載っているだけの同族で代々継承すべき資産なのです。こうした風土のな
日本人特有の土地信仰心... の続きを読む
申請先は公害審査会、申請人は住民側、被申請人は設置者、この場合?東京ドームとなる。住民の場合、個人の資格で申請するのが通例だが、マンション管理組合など法人に準じた組織の場合、団体として登録が可能だ。調停では、申請人が多いほど相手にプレッシャーをかけられるという利点があるので、組合のような団体が申請人となるのは、その点からも有利であると言える。その場合、管理組合の役員名簿、定款を申請書に添付するとよ
団体としての登録が可能... の続きを読む
なぜ、下請制度が発達したかについては、一般に二つの要因があげられている。一つは建設業の本質、二つ目は建設業の発展の歴史と環境からくるものである。建設業は、受注産業である。工事量は、発注者の動向、政策や経済情勢などに左右される。工事量は不安定な要素を持っている。建設業者が、最大の工事量を基礎に、技術者・労務者を雇い、また、建設機械を所有することは危険負担が大きい。経営上、最大の工事量を前提にした体制
下請制度が発達した二つの要因... の続きを読む
地価公示を民主的なものにするには、わが国のように主導的精神で一方的にきめてかかるのではなく、西ドイツのように国民の自発に基づくサービス精神で行なうべきであろう。＊一方的というのは必ずしも当たらないとする意見が強いであろう。複数の鑑定士によって鑑定された価格であるというのが理由になっているが、しかし鑑定委員会が発表するので、官製の価格であるといった考え方を政府はもち、このことを、一方的、独断的である
人口密度と地価問題... の続きを読む
週末や連休に、観光地にドライブする人は多いと思う。そういう時に、有給休暇を一日くっつけて平日まで休みを延ばし、その観光地を管轄する裁判所の閲覧室に行って、競売物件を見てみることは、きっと楽しい経験になると思うのだ。週末や連休の帰宅時の道路の大渋滞をパスできるだけではない。日曜の夜の宿は、泊まる人がいないので、値段も安く、サービスもアットホームになるだろう。観光地の素の姿を見ることができるのは、観光
「競売体験」をお裾分けしたい... の続きを読む
阪神大震災のとき、家屋の倒壊はまぬがれたとしても、家具が倒れ、その下敷きになって犠牲になられた方も少なくありませんでした。それ以後、家具転倒防止用の金具が注目されていますが、この金具は以前から私たちが地震対策用におすすめしていたものです。しかし、地雲対策として家具を考えるなら、いちばん安全なのは、天井いっぱいまで造りつけてしまうことです。やはり阪神大雲災で、家具は倒れなかったけれど、中の収納物がと
収納の究極の地震対策... の続きを読む
「景気の悪いときは長期固定で借りて、景気のいいときは短期固定で借りるのが鉄則」という言説です。これは一見もっともらしく聞こえますが、私から見れば、考え方は間違いとは言わないまでも、「鉄則」という日本語を使うのは間違いだと思います。私たちは過去の成功例を積み重ね、確率の高い事例について「鉄則」と称して参考にしてきました。しかし、住宅ローンを取り巻く環境は過去と比べて大きく変化しています。銀行以外の金
景気が悪いと長期固定、いいときは短期固定……... の続きを読む
五年後、必要があって物件を売却しなければならなくなったとき、いくらまで値下がりしていると損が出るかという分岐点だ。つまり、「その時の時価」が、「自己投資額の千五百五十万円にローンの残債を加算し、そこからキャッシュフロー上の利益を差し引いた金額」より少なくなった時、この投資はマイナスになる。これによれば、その時の時価が四千二十六万円より少なくなった時、損失となる。これは、われわれが予測している五年後
予想されるリスクをあらかじめ知っておくのが大切... の続きを読む
「不動産のデパート。当社にしかない二万件の極秘情報があります」などというキャッチフレーズで宣伝している会社もあるが、じつはこういうところもマイソクをつかっている。だから、掘り出し物の情報など、あるわけはないのだ。もし、そんなものがなかに混ざっていれば、業者が即座に買い取っているから、店頭に掲示される以前に売れてしまっている。『住宅○○』という情報雑誌もある。これにも物件情報か満載されている。掘り出
不動産業者の広告にロクな物件はない... の続きを読む
2006年度の導入以来、国交省が地方自治体などへの拡大を図ってきた入札ボンド。徐々にだが、その効果も現れてきている。今後はさらなる拡大が制度の効果発揮に不可欠である。また、国交省は第三者機関による認証という新しい段階へも踏み出した。入札ボンドは、金融機関（銀行、損保、保証事業会社）が発注者に対して入札参加者の履行能力を保証して発行する証書。金融機関が入札参加者に与信枠を設けるため、契約履行能力が著
導入進み、落札率上昇、入札参加者減少... の続きを読む
米国の低信用者向け（サブプライム）住宅ローン問題が、日本の建設業界を揺さぶっている。マンション販売の不振も加わって、連鎖倒産の危険性が高まっている。ゼネコン側はマンションの受注を抑えるとともに、応札時の審査を厳しくし、債権の不良化を防ぐ取り組みに注力する。2007年後半から不動産市況の風向きが変わった。建設用地の取得競争で商値の応札が影を潜め、ここ数年続いた売り手市場が転換期を迎えた。特に落ち込み
マンション市況混乱で連鎖倒産の危険性高まる... の続きを読む
住宅の10m四方の平面の上に、Ｓ字型に並べられた110本の紙管の連なりは、その曲線によってさまざまな場所を生み出している。曲線の外は、縁側のような回廊になっていて、建具を開け放つことで、外部と一体になった開放的な状態になる。曲線で囲い取られた内側はキッチン､引き戸や可動のクローゼットで仕切られる寝室となる。寝室になるスペースはアプローチの通路側から見えないように守られているが､柱と柱の間にはわずか
仮設シェルター、難民用シェルターに利用される紙管住... の続きを読む
不動産会社に勤務していたら、もちろん自社物件を買うべきです。そして投資用としても買うべきかもしれません。自分で実際に物件を所有することで、不動産購入の買い手のことがよくわかるかもしれません。どうしても売り手サイドの営業ということになりますと、買い手の気持ちなどを無視した営業をしてしまうことになります。そうなると売上げも上がらなくなってきます。物件探しから始めるとなると、かなりのパワーを必要とするこ
不動産会社勤務ならマンションを買う？... の続きを読む
以前は賃貸のマンションに住んでいたのですが、子供が大きくなりひとりで歩けるようになった頃から下の階の方からよく苦情がくるようになりました。大きな音をたてたり跳んだりしないように、子供には注意しますが、小さな子供だとなかなか静かにできません。このままだと子供にストレスを与えてしまうし、若いうちにローンを組んだほうが将来的に楽になるだろうということで、マイホームを購入することにしました。騒音問題は敏感
鉄筋コンクリート造住宅でのびのび子育て... の続きを読む
1995年に発生した兵庫県南部地震において、仮設住宅のある問題点が露呈しました。それは、どの住宅に誰を住まわすか、という振り分け方法です。当時、それまで被災者が住んでいた居住地を考慮せずに振り分けを行ってしまったため、長年親しんだコミュニティーが分断したり消滅したりしてしまったのです。その結果、特に高齢者を中心として孤独死という最悪の結果を招いてしまいました。コミュニティー全体を固めて配置すれば、
仮設住宅における問題点... の続きを読む
ビルが立ち並び、車が行き交うなかでの渋滞や排気ガス。二酸化炭素の増加によるオゾン層の破壊がもたらす「地球温暖化」。建物かこまれた都会では発散された熱がこもり、ますます気温が上昇していきます。そのような中、今年の夏は節電が叫ばれ、近年見られるようになった「ビルの緑化」があらためて見直されました。通常、建物の屋根の表面は50度を超えますが、グリーンルーフ（緑化された屋上）では、30度程度に抑えることが
「ビルの緑化」がもたらす節電効果... の続きを読む
UR都市機構のサイトで、東京都八王子市に集合住宅歴史観という博物館があるのを知りました。昭和30年代以降に建てられたこの形式の住宅、公団住宅を移築、または復元して公開しているそうですが、これがとても興味深いのです。例えば、昭和33年に竣工された晴海高層アパートは、代建築の巨匠ル・コルビュジェの元で学んだ前川國男氏が設計した建物。3、6、9階だけに共用廊下があり、共用廊下を減らして共用部面積を縮小し
集合住宅晴海高層アパート... の続きを読む
不動産を飲食店やコンビニを経営している方がどこに出店するかを探す場合に、いろいろみるポイントはあるけれど、まず都市型のビルの中にテナント出店するのか郊外型の店舗型にお店に出店するのか？というのは、最初の大きな選択になると思うのです。テナント型の場合繁華街の近くに出店できるために集客に関して大きなメリットがあります。ただし、面積が十分にとれなかったりテナント料のふたんが非常に大きかったりというデメリ
ビル内のテナント物件か郊外物件か... の続きを読む
キッチンのパネルや浴槽の色などは、ショールームの実物を見れば、ほぼ間違いがない。しかし、サッシと屋根の色の組み合わせなどは、住設メーカーが用意する小さなカラーサンプルでは判断がつかない。タイルでも、ひとかけらの見本がオシャレな色に見えたからといって、敷き詰めてみたら、ああ勘違いということがよく起こる。屋根や壁のように大きな面積をおおうものはとくに危ない。私は今回、設計事務所に依帆して「Ｆｏｒｍ−Ｚ
カラーサンプルとＣＧモデルとでは大違い... の続きを読む
たいていの人は、実際に自分の家を建ててもらう会社（施工業者）を決める段になると、住宅展示場で出逢った気に入ったメーカーの営業マンや、たまたま縁のある地元の工務店に見積もりを頼むことになるだろう。私の場合には、はじめから。木の家に住みたいと考えていたので、木質系に強いハウスメーカー４社と、地元の工務店４社を候補会社にして、そこから絞っていった。具体的にはまず、建築家に描いてもらった基本プラン（50分
８社の第一次見積もりで本体価格をつかむ... の続きを読む
従来の指名競争入札から一般競争入札と名前を変えたやり方も同じだ。資格審査の担当が地方建設局長、総務部長、企画部長、当該工事の所轄部長という従来の決定ルートと変わらないメンバーのうえ非公開とくれば、談合しないわけにはいかないではないか。各社が本気で「営業活動」を競い合ったら、工事の入札がある度に金が幾らかかるかわかりはしない。大手独占というのは日本の産業界の特徴だから、建設業界におけるゼネコンの立場
責められるべきはゼネコンではない... の続きを読む
外側のドアノブの中心にカギ穴があって、インテグラル錠と間違いやすいドア錠ですが、フロントを見ると、ラッチボルトとその脇に小さな補助ラッチがついていて、デッドボルトがないのが特徴です。また内側がプッシュボタンになっているのは円筒錠だけです。プッシュボタンを押すと外側のノブが回らなくなるので、ロックするときは内側からも外側からも内側のプッシュボタンを押した状態でドアを閉めます。カギではロックできません
円筒錠タイプの鍵穴... の続きを読む
地方不動産を狙う場合に、やはり東京になるべく近い所で、しかも、将来の人口の増加が見込めるところ、といったものが一つの条件になります。その意味では、東京に一番近く、物件的にもまだまだ上かっていない、また、町の開発それ自体がこれからという東北の仙台が、一つの狙い目となるでしょう。仙台は今や、東京の遷都問題の中で、国の政治機能を仙台に移すというような案も一部にあるところから、そのようなことまで想定して、
東京圏に入る仙台の未来... の続きを読む
理事長の本職が資金難になったときだ。自営には入金の波がある。来月末にはまとまった入金があるのだが、今月末はお金が足りない。そんなとき、銀行などに来月末までの短期借入を頼むことができれば良いのだが、それができないと「ほんの１ヶ月、貸してもらおう」という気にならないとも限らない。理事長が、本業の資金が足りないため、区分所有者全員から預かっている修繕積立金や管理費に手を出してしまう危険性があるのだ。「そ
理事長が管理費を横領するケースもある... の続きを読む
日本では引っ越しが多すぎる。一九七九年から八三年の四年間に、八三年現在の全世帯数の約三分の一にあたる一一五〇万世帯が転居している。転居の理由の四四・七％は、家が狭い、家賃が高い、遠すぎる、環境が悪い、立ち退き請求、などの住宅事情が原因になっている。しかも六五歳以上の老人では、立ち退き請求による転居がいちばん多い。地上げ屋に追われた老人が引っ越しをしたとたんに亡くなったり、ボケたり、家庭内事故を起こ
さまざまな問題の根源となる住宅問題... の続きを読む
一九七六年五月、カナダの。バンクーバーで開かれた国連の人間居住会議（ハビタット）で採択された人間居住宣言は「人間居住政策における住民参加は人間の尊厳をなすものであり、基本的人権である。それは人間の住む能力を発展させる」といっている。つまり、住民が主権を獲得し、地域社会の主人となることによって初めて、自らが人間らしく住む能力を発展させることができるということである。それを日本のように政府が上からの行
脱“マイホーム主義”のすすめ... の続きを読む